C. 16/05/2006 n. 4

AGENZIA DEL TERRITORIO Circolare 16/05/2006 n. 4 - Prot. n. 36338

Modalità di individuazione e classamento delle unità immobiliari urbane censibili nei gruppi speciale e particolare D ed E.

1. Premessa

1. Le problematiche connesse al classamento degli immobili a destinazione speciale e particolare, già di primaria rilevanza per gli aspetti fiscali e di notevole complessità per la specifica caratterizzazione ed evoluzione tipologica e funzionale, verificatesi nel tempo in questo settore immobiliare, hanno assunto significativa evidenza anche in relazione all’applicazione delle procedure previste dall’art. 1, comma 336, della Legge n. 311 del 2004.

2. Detti mutamenti hanno progressivamente affievolito la rispondenza e l’efficacia del complessivo quadro di riferimento, costituito dall’insieme delle disposizioni ed indirizzi che dall’epoca di formazione del catasto edilizio urbano hanno disciplinato le modalità di classamento delle unità in esame, favorendo di conseguenza anche comportamenti non uniformi tra i diversi uffici operativi.

3. Per i motivi sopra indicati, detta tematica è stata già oggetto, specie nel corso dell’ultimo decennio, di documenti di prassi finalizzati a fornire linee guida in merito al classamento di specifiche fattispecie e tipologie edilizie. Ma l’ampiezza e la significatività dei richiamati mutamenti rende necessario un inquadramento della materia coerente con la mutata realtà del patrimonio esaminato e l’emanazione di indirizzi in tema di classamento delle unità immobiliari in parola, allo scopo di ricostituire un quadro di riferimento aggiornato, unitario ed idoneo a garantire l’uniformità di comportamenti degli uffici e dei tecnici professionisti abilitati alla presentazione di atti di aggiornamento in catasto.

4. Nella presente circolare, in coerenza con la normativa vigente e l’attuale quadro generale delle categorie, sono oggetto di approfondimento e di indirizzo le tematiche tecnico-giuridiche, concernenti le modalità di individuazione delle distinte unità che di norma caratterizzano i compendi immobiliari D ed E, e di attribuzione alle stesse di specifiche e pertinenti categorie catastali. Si precisa, di contro, che non sono argomento di trattazione della presente circolare i pur rilevanti profili che attengono alla disciplina estimativa di determinazione della rendita catastale.

2. L’unità immobiliare urbana: la corretta individuazione del minimo perimetro immobiliare funzionalmente e redditualmente autonomo

2.1 I riferimenti normativi

1. Per le unità iscrivibili nelle categorie dei gruppi D ed E riveste particolare rilevanza la problematica connessa alla corretta perimetrazione della singola unità immobiliare. Soccorrono a tal fine i riferimenti normativi desumibili dall’ordinamento catastale. Di fatto, il regio decreto Legge 13 aprile 1939, n. 652, con le successive modificazioni e integrazioni, e la conseguente regolamentazione portata dal decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, hanno precisato, oltre allo scopo della formazione del catasto edilizio urbano ed ai criteri posti a fondamento delle relative stime, anche la nozione di “unità immobiliare urbana”1.

2. In particolare, il DPR 1142/49, nel rispetto dei principi della legge istitutiva, ha meglio precisato la nozione di unità immobiliare, semplificandone l’applicazione. Di fatto l’espressione generica «ogni parte di immobile» contenuta nell’art. 5 del RDL 652/39 è stata maggiormente precisata utilizzando, all’art. 40 del predetto decreto 1142/49, l’espressione «ogni fabbricato, porzione di fabbricato, o insieme di fabbricati» che ha esteso la nozione a tutti i casi possibili, atteso che l'unità immobiliare, come ben noto, può essere costituita sia da un fabbricato intero (convitto, scuola ecc.), sia da una porzione di fabbricato (appartamento, negozio, ecc.), sia infine da un insieme di fabbricati (opificio, ospedale costituito da diversi padiglioni ecc.). 1 Secondo l’art. 4 del RDL n. 652 del 1939 “Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo.” Il successivo art. 5 dello stesso RDL definisce il concetto di unità immobiliare urbana prevedendo che “si considera unità immobiliare urbana, ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sè stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio”. La successiva disposizione contenuta nell’art. 40 del DPR n. 1142 del 1949 specifica che costituisce una distinta unità immobiliare urbana “ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente”.

3. In secondo luogo, la formulazione sopra richiamata ha introdotto un importante nuovo elemento, cioè quello dell'appartenenza allo stesso proprietario, inteso come ditta catastale.

4. In terzo luogo, l'espressione «atta a produrre un reddito proprio» è stata ulteriormente affinata, in sede regolamentare, con la locuzione «che rap- presenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente», la quale non solo chiarisce che l'unità deve essere idonea a produrre un reddito indipendente, e quindi avere autonomia funzionale e reddituale, ma collega le modalità di individuazione dell’unità immobiliare agli usi locali, come già era stato anticipato dall’Istruzione II per l’accertamento ed il classamento del 24 maggio 1942.

5. Per rendersi conto dell'importanza di tali perfezionamenti, si è già rilevato che il legislatore, con la suddetta nozione di unità immobiliare – che in sintesi identifica un’entità fisica, giuridica ed economica – è riuscito ad abbracciare tutta l’ampia casistica delle fattispecie immobiliari da accertare nel catasto edilizio urbano: dai complessi industriali alle infrastrutture di trasporto, dalle ordinarie unità residenziali, commerciali e terziarie site nei centri urbani a quelle tipiche dei luoghi ovvero ubicate nei piccoli centri rurali. La riconducibilità di tutta la variegata casistica appena descritta nell’ambito della nozione di unità immobiliare è stata possibile grazie al perfezionamento delle nozioni contenute nelle disposizioni richiamate, che consentono, più puntualmente, di caratterizzare l'unità immobiliare in base a due requisiti essenziali:

a) l'appartenenza allo stesso proprietario (ditta);

b) la configurazione di un cespite indipendente, inteso come “minimo perimetro immobiliare”, caratterizzato da autonomia funzionale e reddituale.

6. Più recentemente la nozione è stata consolidata e meglio precisata con l’art. 2 del decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, che, al comma 1, ha previsto che “L'unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale” e, al comma 3, che sono da considerare unità immobiliari “anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.”2

2.2 La rilevanza dei profili civilistici

1. E’ da osservare come anche il sistema di pubblicità immobiliare abbia storicamente utilizzato, a fini civilistici, i dati catastali, prevedendo che, nell’atto pubblico di trasferimento e/o costituzione di diritti reali e nella relativa nota di trascrizione, l’immobile debba essere individuato con i dati di identificazione catastale3. Tale principio ha trovato puntuale conferma nell'art. 2659 c.c., il quale identifica, tra l’altro, come contenuto necessario della nota di trascrizione “…l’indicazione della natura dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall’art. 28264…”, e cioè l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, dei dati di identificazione catastale, nonché, per i fabbricati in corso di costruzione, i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono.

2. Inoltre, al fine di corrispondere alle esigenze connesse sia ad una corretta rappresentazione del territorio, che ad una puntuale individuazione di ogni porzione immobiliare ordinariamente oggetto di atti traslativi e/o costitutivi di diritti reali, era stato già in precedenza previsto che il catasto urbano acquisisse all'inventario anche i fabbricati non produttivi di reddito, in corso di costruzione, ovvero di definizione, nonché i lastrici solari e le aree urbane (oggi inquadrati nelle categorie del gruppo F).5 Infine, con l’emanazione del decreto del Ministro delle Finanze n. 701 del 1994 e l’adozione della procedura DOCFA, la tradizionale articolazione nelle due fasi di inventariazione delle unità immobiliari (aspetto civilistico) e di accertamento del relativo reddito (aspetto fiscale) è stata definitivamente superata, in quanto la parte interessata è stata investita dell’obbligo di proporre il classamento all’atto della dichiarazione di nuova costruzione o di variazione, previa univoca identificazione del bene immobile dichiarato o variato. 2 Nelle diverse definizioni di unità immobiliare sopra richiamate non si fa alcun riferimento ai materiali utilizzati, né ai sistemi di assemblaggio degli stessi. Detti materiali potranno quindi essere, per le costruzioni poste sulla terra ferma, di natura lapidea, di acciaio, ovvero di altra natura, e per quelle galleggianti, di natura lignea o ferrosa. Del pari l’assemblaggio delle componenti costruttive potrà avvenire con la chiodatura, l’imbullonatura, la saldatura, ovvero attraverso malte e calcestruzzi basati su reazioni chimico-fisiche dei relativi componenti. 3 E’ noto peraltro come anche la rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare risponde a precise finalità civilistiche, oltre che fiscali. 4 Dettante criteri per l'individuazione dell'immobile oggetto di iscrizione ipotecaria ed innovato dall'art. 2659 c.c., come sostituito dall’art. 13 della legge 27 febbraio 1985, n. 52. 5 L’iscrizione nel catasto edilizio urbano delle aree scoperte e dei lastrici solari fu disposta dall’art. 15 del DPR n. 650 del 1972; mentre le unità collabenti, in corso di costruzione e di definizione furono introdotte dapprima con la circolare della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali n. 2 del 20 gennaio 1984 e successivamente codificate dall’art. 3 del DM 2 gennaio 1998, n. 28. Al riguardo, non appare superfluo evidenziare come detto processo migliorativo della definizione dell’unità immobiliare, quale “modulo base” del catasto dei fabbricati, negli oltre cinquant’anni intercorsi dalla sua formulazione, abbia reso la relativa definizione progressivamente più rispondente alle finalità civilistiche e fiscali attribuite dal legislatore all’inventario catastale.

2.3 I limiti del criterio connesso alla “localizzazione”

1. Per quanto concerne gli immobili afferenti alle categorie dei gruppi D ed E, risulta frequente il caso in cui l’unità immobiliare coincida con un insieme di fabbricati in stretto legame funzionale tra di loro e facenti parte di un unico complesso a destinazione produttiva o commerciale.

2. In particolare, nel caso delle unità immobiliari da classare nel gruppo E, le istruzioni emanate negli anni immediatamente successivi all’istituzione del NCEU hanno fornito specifiche indicazioni – specie per quanto concerne le infrastrutture relative ai trasporti pubblici – per l’individuazione del contesto di riferimento, per determinare se un dato immobile faccia o meno parte dell’unità immobiliare oggetto di stima.